Уважаемые дольщики.
Я, как юрист, не вижу никаких правовых оснований для подобного роста цены кв.метра в вашем доме. Увеличение стоимости на 17% при достаточно стабильной сейчас экономической ситуации выглядит, мягко говоря. абсурдно. Все основания для увеличения стоимости строительства четко прописаны в Законодательстве (см.Указ Президента № 396 от 15.06.2006г.с изм.и доп.) и в Вашем с Минскстроем договоре.
А теперь подробно..Вот выдержки из Ук.396 с моими комментариями
п7.Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства гласит:
Цена объекта долевого строительства рассчитывается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика.
п8. .Цена объекта долевого строительства, определенная согласно пункту 7 настоящих Правил, является фиксированной на конкретную дату. При условии заключения договоров в течение одного календарного месяца фиксированная цена объекта долевого строительства должна быть одинаковой по каждому типу жилых и (или) нежилых помещений одинаковых потребительских качеств в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости для отдельных категорий дольщиков: для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей или граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Изменение цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства. (от меня: Здесь ключевое слово-ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН.. Т.е. нет соглашения - нет и изменения проектной декларации со всеми вытекающими последствиями. Ни в коем случае не подписывайте сейчас доп. Соглашения с Минскстроем. Ваше несогласие с ценой Минскстроя, по данному пункту не даст Минскстрою оснований для расторжения с Вами договора в одностороннем порядке)
Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь.( От меня: Прогнозный индекс СМР в 2012 году действительно изменился со 166% на 173,4%, однако это позволяет говорить о росте цены макс.на 3%, И то обоснованность данного поднятия будет под большим вопросом, ибо реальный индекс стоимости СМР за период январь-май 2012 года не превысил прогнозный. А Застройщик имеет право требовать доплату при превышении реального индекса над прогнозным на разницу между индексами СМР. И делается это, как правило, после окончания строительства, когда все суммы можно окончательно просчитать. В нашем же случае, как я уже писала, реальный индекс не превышает прогнозный.) При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик обязан не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора.
В указанных случаях изменения цены договора застройщик обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. ( От меня: Где расчет? Его обязаны представить дольщикам.)
При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор в порядке, предусмотренном пунктом 18 настоящих Правил..
При изменении или введении в действие новых технических нормативных правовых актов утвержденная в установленном порядке проектная документация, в том числе сметная, изменению не подлежит.
Работы, связанные с изменением технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта, внесенным после утверждения проектной документации, в том числе сметной, в период строительства объекта, производятся за счет государственного органа (организации), принявшего решение, повлекшее необходимость внесения этого изменения.
П.17.Правил(утв.Ук.396.) Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора.
Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случае:
невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных этим договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей;
невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком;
неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
при несогласии дольщика с изменением цены договора в случаях, предусмотренных частью третьей пункта 8 настоящих Правил.
(От меня: Обратите внимание, что Застройщик вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть с Вами договор не в случае несогласия дольщика с изменением цены вообще, а только лишь при несогласии с изменением цены в случаях, предусмотренных частью 3 пункта8. Я его уже прокомментировала выше, но для ясности пишу еще раз.
Вот эта самая часть 3 п.8 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства
«Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента Республики Беларусь. При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик обязан не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора. В указанных случаях изменения цены договора застройщик обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор в порядке, предусмотренном пунктом 18 настоящих Правил.»
Теперь по договору между Вами и Минскстроем. Согласно п.4.4 данного договора изменение цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной декларации. при выполнении дополнительных работ. Здесь аналогия с Ук.396. Т.е. ключевое слово : по соглашению. Не соглашайтесь.
А вот уже самостоятельно изменять цену, и. соответственно расторгать с Вами договор , Застройщик может только по остальным перечисленным в п.4.4договора основаниям. А именно цитирую из договора:
«Застройщик вправе изменять цену настоящего договора:
-В связи с определенным в соответствии с Законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости СМР в нормативный период строительства,
-При внесении изменений в методические рекомендации по определению стоимости строительства,
-в соответствии с разъяснениями государственных органов по вопросам ценообразования в строительстве,
-в связи с изменением законодательства об уплате косвенных налогов,
-в случае изменения стоимости строительно-монтажных работ, определенной договором подряда,
-при изменении стоимости более чем на 10% используемых ресурсов, если иное не установлено Законодательством РБ.
В указанных случаях изменения цены настоящего договора Застройщик извещает Дольщика не менее чем за 10дней до окончания срока очередного платежа об изменении цены с обоснованным расчетом ее изменения»
От меня: Таким образом, потребовать от вас подписания доп.соглашения об изменении цены и расторгнуть с вами договор в случае вашего несогласия, Минстрой может только в том случае, если рост цены обусловлен вышеперечисленными событиями (из п.4.4 договора) , а так же в случаях, предусмотренных в ч.3 п.8 Правил заключения, исполнеия и расторжения договора создания объекта долевого строительства
Т.е. еще раз! Требуйте конкретного постатейного обоснования роста каждой цифры в цене Минскстроя. Я лично, как уже писала ранее, оснований для роста цены не вижу.
Кроме того, обратите внимание на Ваш график платежей. В мае 2012 года Вами уже оплачено более 90% стоимости строительства объекта.. Непредвиденного роста стоимости СМР не происходило.. Если же у Минскстроя, предположим, подорожали сегодня какие-то используемые ресурсы, то целесообразно говорить о каком-то незначительном увеличении оставшейся суммы платежа, но не об изменении стоимости практически полностью оплаченных квадратных метров.
Если Минскстрой не сможет дать обоснованного и соответствующего законодательству расчета увеличения стоимости объекта строительства (отправьте ему заказное письмо с требованием представить данный расчет) либо если данный расчет покажется сомнительным. я думаю, надо обращаться в КГК, в исполком в комитет по ценообразованию,. И ,если потребуется, в суд. Суду надо представить расчеты КУП «Минский городской центр по ценообразованию в строительстве». Нелишним будет до отправления писем в контролирующие инстанции инициативной группе встретиться с руководством Минскстроя.
Если вся эта котовасия затянется, придется со временем все же подписать доп.соглашения с Минскстроем, дабы лишить их возможности расторгнуть с Вами договор. Но подписывать надо с возражениями. Т.е. при пописании допа прямо перед подписью пишите, что есть возражения по предлагаемой стоимости. Текст возражения (на 1л.) прилагается.Далее ставите подпись. И все дольщики прикладывают листик с мотивированными возражениями против цены Минскстроя.. Но это дело будукщего..
И еще. Мне кажется, Вы зря хотите уйти с открытого форума «в подполье».
Может быть, какие-то нюансы и стоит обсуждать наедине, но основное обсуждение советую вести открыто. В наших действиях ничего противоправного нет. А вот для Минскстроя как раз лишний шум нежелателен. Я думаю, что дольщикам дома №1 в Сухарево в марте этого года удалось отчасти отстоять свои интересы перед Минскстроем благодаря: а) их действиям, б) широкому резонансу (массовому обсуждению данной проблемы, вмешательству прессы и т.п.).
И напоследок хотелось бы напомнить Минскстрою (я думаю, их представители тоже почитывают данные форумы). Вы государственная организация..
Все последние годы руководство нашей страны во главе с Президентом проводит последовательную политику. направленную на усиление доверия граждан к органам власти и государственным структурам…И желание людей строиться именно с ГПО Минскстрой, а не с коммерческими застройщиками – это тоже результат данной работы.. Поэтому очень бы хотелось, что бы и в дальнейшем политика руководства Минскстроя совпадала с политикой нашего государства, а не подрывала бы ее изнутри.
