АНАЛИЗ ПРАВОВЫХ НОРМ.
Нередки случаи, когда в многоквартирных жилых домах расположены изолированные нежилые помещения, собственниками которых являются участники совместного домовладения.
Управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется одним из следующих способов (п. 1 ст. 151 ЖК):
- непосредственно участниками совместного домовладения;
- уполномоченным лицом;
- организацией застройщиков или ТС.
В случае если управление общим имуществом осуществляется организацией застройщиков или ТС - порядок совершения юридически значимых действий с изолированными нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном жилом доме, будет:
1) инициирование и проведение общего собрания с участниками совместного домовладения;
2) оформление собрания и его результата соответствующим протоколом;
3) исполнение решения протокола в обусловленные протоколом сроки.
Указанные обязательства исполняет, как правило, председатель ЖСПК (ТС).
В случае если управление общим имуществом осуществляется непосредственно участниками совместного домовладения, то управление общим имуществом допустимо в случае, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более 10 объектов недвижимого имущества. Как правило, это невысотные дома (2 - 3 этажа) старой постройки, в которых нет нежилых помещений.
В случае если управление общим имуществом осуществляется уполномоченным лицом (государственным заказчиком), тогда принятие юридически значимых решений в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, затруднено ввиду следующего.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 274 ГК, ст. 273 ГК).
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а в случаях, установленных законодательством или договором, и иное имущество (п. 1 ст. 274 ГК).
При таких обстоятельствах изолированное нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, является общим имуществом совместного домовладения (в случае, если оно не находится в собственности конкретного лица).
Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом (п. 1 ст. 256 ГК).
Так, к исключительной компетенции общего собрания участников совместного домовладения относится принятие решений, в том числе по вопросам отчуждения либо передачи общего имущества совместного домовладения во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов участников совместного домовладения, либо уменьшения размера общего имущества совместного домовладения в процессе реконструкции объекта недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки. Решение считается принятым, если на правомочном общем собрании за него проголосовали две трети участников совместного домовладения от общего количества участников совместного домовладения (абз. 3 п. 7 ст. 159 ЖК).
Аналогичная норма содержится в п. 4 ст. 167 ЖК для многоквартирных домов организации собственников (ЖСПК, ТС), где уполномоченное лицо по управлению общим имуществом совместного домовладения осуществляет свои функции.
Исчерпывающий перечень обязанностей государственного заказчика как уполномоченного лица по управлению общим имуществом совместного домовладения указан в ст. 154, 155 ЖК, п. 9 Положения о порядке финансирования расходов государственных заказчиков в сфере жилищно-коммунального хозяйства, их основных правах и обязанностях, утвержденного постановлением Совмина от 02.12.2019 N 826 (далее - Положение N 826), среди которых отсутствует обязанность государственного заказчика заключать от имени участников совместного домовладения договоры аренды. Указанный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Государственный заказчик как уполномоченное лицо по управлению общим имуществом вправе представлять интересы потребителей в отношениях с исполнителями жилищно-коммунальных услуг и третьими лицами (абз. 4 п. 10 Положения N 826).
При таких обстоятельствах обязанность государственного заказчика связана с организацией предоставления основных и дополнительных ЖКУ (проведение конкурсов по выбору исполнителей ЖКУ, претензионно-исковая работа с неплательщиками ЖКУ, подписание актов выполненных работ по оказанным основным ЖКУ, контроль работы подрядчиков и др.).
Кроме того, доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 251 ГК).
Соответственно, вопросы распределения прибыли от сдачи в аренду либо продажи изолированного нежилого помещения, являющегося общим имуществом, также относятся к исключительной компетенции участников совместного домовладения.
Государственный заказчик не управомочен в силу законодательства сдавать в аренду изолированные нежилые помещения, находящиеся в собственности участников совместного домовладения, т.к. указанные действия будут нарушать права участников совместного домовладения.
Так, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое с учетом требований настоящей статьи одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 186 ГК).
Так, выдача доверенности затруднена тем обстоятельством, что участники совместного домовладения (каждый от своего имени) должны выступать в доверенности как доверители. В многоквартирных жилых домах сотни, а то и тысячи собственников.
При таких обстоятельствах ввиду наличия исчерпывающего перечня обязанностей государственного заказчика как уполномоченного лица участники совместного домовладения не могут уполномочить государственного заказчика на совершение юридических значимых действий в отношении изолированного нежилого помещения, собственниками которого являются участники совместного домовладения.
Кроме того, государственный заказчик не обладает правомочиями собственника (владение, пользование, распоряжение) в отношении изолированного нежилого помещения и принимать в одностороннем порядке решение о сдаче помещения в аренду или продажу не вправе.
В случае если стоит вопрос о сдаче изолированного нежилого помещения, находящегося в собственности участников совместного домовладения, в аренду, необходимо учитывать следующее.
Сведения об объекте аренды в договоре должны содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК).
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК).
Сведения, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды, содержатся в абз. 14 ст. 1 Закона о госрегистрации: кадастровый номер, назначение, описание границы, местонахождение, площадь земельного участка, инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и другие сведения (ч. 2, 3 п. 9 постановления пленума ВХС от 15.02.2012 N 1).
Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются (п. 1 ст. 625 ГК).
Установленная в договоре аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места плата за пользование капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением или машино-местом включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 2 ст. 625 ГК).
При таких обстоятельствах вопрос сдачи общего имущества совместного домовладения (изолированного помещения) относится к исключительной компетенции участников совместного домовладения.
На общее собрание необходимо вынести на обсуждение подготовленный проект договора аренды, кроме того, подготовка проекта договора аренды относится к юридическим услугам. Государственный заказчик в силу своих функций не уполномочен оказывать юридические услуги (оказание названной услуги не входит в состав затрат по услуге управления общим имуществом совместного домовладения), более того, оказание юридических услуг является лицензируемым видом деятельности в силу положений Указа от 01.09.2010 N 450.
На основании вышеизложенного, исходя из комплексного толкования норм права, законодательством не предусмотрена обязанность государственного заказчика представлять интересы участников совместного домовладения в договорных отношениях (аренда, купля-продажа и др.) с третьими лицами, а также выполнять иные обязательства, вытекающие из исполнения указанного договора.
сильно.
)))))))
